私宅价格持续上扬 不少屋主套现改买转售组屋

组屋提升者对私宅需求殷切，本地私宅价格持续上扬。与此同时，不少私宅屋主也借着私宅价格上涨的机会，把房子套现，转买转售组屋，促使组屋转售价回升。根据建屋发展局提供的数据，自2010年至2019年的10年来，有约5000个私宅屋主脱售私宅转买转售组屋，相当于每年有500多个私宅屋主套现买组屋.受访房地产分析师认为，随着人口逐步老龄化，以及未来乐龄人士更谨慎理财，下来可能有更多私宅屋主高价卖房套现，转而在公开市场购买转售组屋，特别是刚满五年居住年限（MOP）的较新组屋，或设施完善的成熟住宅区组屋。橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与分析部高级副总裁孙燕清接受《联合早报》访问时说，她的确观察到不少转售组屋买家是私宅“降级”者。这些买家当中，一些是集体出售项目屋主，从集体出售中获得了一大笔钱后，决定把部分所得用来买转售组屋，然后把其余现金用于其他形式的投资或作退休用途。她说：“因此，这些买家有经济能力付更多钱购买他们喜欢的转售组屋单位，尤其是面积较大、地理位置优越又有漂亮景观的单位。有些人也不介意购买稍旧一些，但价格较便宜的转售组屋单位，作为他们安享晚年的住处。”政府在2010年8月推出措施规定，私宅屋主在购买转售组屋后的六个月内，必须放弃私人房地产，以加强组屋是作为自住用途的原则。建屋发展局指出，该措施推出10年以来，有约5000户家庭脱售私宅，转而购买转售组屋。

私宅屋主转购组屋 推动组屋价格上升

这些买家对组屋价格多少起了推动作用，促使去年全年转售组屋价格显著上扬4.8％，为2013年以来的年度增幅。博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹指出，转售组屋价格回升来自多方面因素支持，包括私宅”降级者”的需求。此外，预购组屋延迟竣工、政府为首次购屋者提供多达16万元的补贴，也带动组屋价格上涨。尽管如此，她认为，每年私宅降级者是很小一部分，对转售组屋价格整体影响并不大。根据建屋发展局资料计算，每年约500个私宅屋主转买转售组屋，相当于转售组屋总交易量的2％至3％。另一方面，橙易产业数据显示，拥有组屋地址的私宅买家，过去10年占私宅总交易量约28.9％至47％，相当于每年有9425名组屋升级者，比私宅降级者高出许多。组屋升级者比率过去五年有下跌趋势，从2015年的46.6％，在去年跌至28.9％。黄秀莹指出，同时期归类于其他或不适用（not applicable）地址的私宅买家显著增加，可能意味着交易时该部分资料还未取得。当交易数据更新后，部分买家可能是拥有组屋地址者。

展望未来，黄秀莹说：“鉴于新加坡人口迅速老龄化，我们预计更多乐龄人士会积极衡量他们的住屋需求和退休财务情况。一些人可能会要把私宅套现，作为退休计划的一部分。”房地产分析师王伽胜认为，从私宅“降级”至组屋的势头预料上升。他说：“我们需要了解到，现在乐龄人士趋向传统，但未来乐龄人士大多受过高等教育，对生活方式要求更高，倾向于退休后有更多流动资金。”因此，他认为这些谨慎理财的未来乐龄人士，在住屋选择方面会更务实，包括根据生活需求，从私宅转为组屋。